中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)和住建部等三部門(mén)近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》?！锻ㄖ芬?，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從貸前、貸中、貸后管理等三個(gè)環(huán)節(jié)著手，強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，特別是部分一二線城市樓市熱度居高不下，購(gòu)房者蜂擁進(jìn)入樓市，催生了旺盛的購(gòu)房需求。為加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，金融管理部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)從申請(qǐng)資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個(gè)人住房貸款相關(guān)政策。在住房貸款難以完全滿(mǎn)足購(gòu)房者需求的情況下，部分信貸需求轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款。2020年疫情發(fā)生后，為支持中小微企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)，針對(duì)中小微企業(yè)和中小微企業(yè)主的經(jīng)營(yíng)用途貸款，如個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、企業(yè)流動(dòng)資金貸款，額度充足、利率優(yōu)惠。尤其是部分小微企業(yè)貸款，最低利率僅為3.5%左右，與個(gè)人住房貸款5%-6%的利率形成較大的價(jià)差，也誘使部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)用途貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。此外，部分房產(chǎn)中介和貸款中介誘導(dǎo)、協(xié)助購(gòu)房者包裝材料、申請(qǐng)貸款，與銀行從業(yè)者串通合謀，也是背后的推動(dòng)力量之一。

經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，已經(jīng)產(chǎn)生多方面問(wèn)題。第一，在一定程度上擾亂房地產(chǎn)調(diào)控大局，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，也影響公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。第二，本應(yīng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域的薄弱環(huán)節(jié)的金融資源被擠占，影響宏觀政策實(shí)施的效果，加劇小微企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題。第三，對(duì)企業(yè)和居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，用經(jīng)營(yíng)用途貸款購(gòu)買(mǎi)住房，推高杠桿率和負(fù)債率。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)或政策發(fā)生較大變化，還可能導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)，美國(guó)“次貸危機(jī)”就是典型的教訓(xùn)。第四，對(duì)銀行而言，過(guò)分依靠房地產(chǎn)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模、搶占份額，既存在政策風(fēng)險(xiǎn)也存在信用風(fēng)險(xiǎn)。部分銀行信貸管理不嚴(yán)不實(shí)，少數(shù)銀行從業(yè)人員為違規(guī)行為提供便利，還可能受到處罰。

根據(jù)《商業(yè)銀行法》和信貸管理“三個(gè)辦法一個(gè)指引”等規(guī)定，銀行應(yīng)對(duì)借款用途、資金流向進(jìn)行審查。因此，銀行應(yīng)按照進(jìn)一步加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查，加強(qiáng)信貸需求審核，加強(qiáng)貸款期限管理，加強(qiáng)貸款抵押物管理，加強(qiáng)貸中貸后管理，并規(guī)范與外部機(jī)構(gòu)合作，將《通知》要求認(rèn)真落實(shí)到信貸管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和流程。但如果信貸資金跨行轉(zhuǎn)入多個(gè)賬戶(hù)或直接提取現(xiàn)金，對(duì)單家銀行而言，就非常難以監(jiān)控。對(duì)銀行而言，信貸資金用途與流向的監(jiān)控一直是個(gè)“老大難”的問(wèn)題。從法律角度看，對(duì)信貸資金流向的監(jiān)管并非銀行的全部責(zé)任。因此，金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)借助監(jiān)管科技等手段，加強(qiáng)金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建覆蓋全行業(yè)的信貸資金流向監(jiān)控系統(tǒng)，解決銀行的“不能承受之重”，提升貸款用途監(jiān)控的能力和效率。

在目前情境下，防范經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不能把所有責(zé)任都推給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。應(yīng)建立并完善金融管理部門(mén)與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確職責(zé)邊界，各司其職，協(xié)同配合，并壓實(shí)借款人的責(zé)任。只有這樣，相關(guān)工作才能夠取得更好的效果。各地在排查和處置過(guò)程中，既要嚴(yán)格，又要精準(zhǔn)，要減少“誤傷”有真實(shí)經(jīng)營(yíng)性資金需求的小微企業(yè)。當(dāng)然，根本上還是要加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，通過(guò)各種手段套取資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象自然就會(huì)減少。此外，還要進(jìn)一步實(shí)施差別化住房信貸政策，合理滿(mǎn)足自住型和改善型購(gòu)房需求，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)