新的一年，銀行將怎樣面對(duì)房貸新政“緊箍咒”?

2020年的最后一天，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款的占比提出明確上限。

業(yè)內(nèi)人士普遍表示，此次新政出臺(tái)在預(yù)期之中，整體來(lái)說(shuō)對(duì)銀行影響不大。隨著市場(chǎng)情緒逐漸穩(wěn)定，與銀行股開(kāi)年一片“飄綠”的表現(xiàn)不同，1月6日-7日，銀行股指數(shù)連續(xù)兩天飄紅。

亦有房企人士向券商中國(guó)記者透露，融資端的變化會(huì)倒逼房企投資更加審慎，并且會(huì)更加聚焦核心。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也許會(huì)出現(xiàn)分化，龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢(shì)更占上風(fēng)，而中小房企后續(xù)不排除被并購(gòu)的可能。

銀行調(diào)降占比策略有哪些？

在監(jiān)管明確給出房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限的情況下，銀行會(huì)如何應(yīng)對(duì)?

有銀行業(yè)內(nèi)人士向券商中國(guó)記者分析道，從調(diào)降占比策略的角度看，銀行可以選擇風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益率接近房貸的其他產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化、逾期和不良的催收壓降等，“做大分母也是一個(gè)辦法，如果做大的部分是去支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)就更符合導(dǎo)向了。”

在個(gè)人住房貸款占比方面，從商業(yè)性的角度來(lái)看，因其低風(fēng)險(xiǎn)和低資本消耗，是優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，常受商業(yè)銀行青睞。不過(guò)，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，尚在還款中的正常個(gè)貸不會(huì)被壓降，剛需也仍然是鼓勵(lì)的。

“其實(shí)銀行的調(diào)整也不會(huì)太大，因?yàn)榍捌谝苍缇烷_(kāi)始了房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)調(diào)整。”一位國(guó)有大行資深從業(yè)人士向記者表示。

近年來(lái)，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決心日益凸顯，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整已持續(xù)一段時(shí)間，新政只是將前期政策制度化。上述從業(yè)人士告訴記者，銀行在房地產(chǎn)貸款集中度方面早已開(kāi)始調(diào)整。

一方面，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從嚴(yán)控制準(zhǔn)入，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查，對(duì)放款的企業(yè)現(xiàn)金流、利潤(rùn)情況以及進(jìn)行中的項(xiàng)目情況，銀行會(huì)進(jìn)行詳細(xì)了解和盡調(diào);另一方面，從需求方即購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的住戶來(lái)看，銀行主要是從首付比例和利率上浮的程度進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)于個(gè)人按揭貸款的審批增加了許多限制條件。

“對(duì)于不超標(biāo)的銀行來(lái)說(shuō)，也是根據(jù)國(guó)家政策的導(dǎo)向和要求，盡量去加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持力度，當(dāng)然有合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目還是要做的，看實(shí)際情況。”

民生證券郭其偉也表示，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，制造業(yè)貸款和消費(fèi)需求提升，貸款投向有望更加多樣化，銀行對(duì)房地產(chǎn)以外的貸款投放有望加速，從而降低涉房貸款占比，減輕政策壓力。

ABS要“火”？小房企難掩隱憂

有金融行業(yè)分析人士向記者提到，由于資產(chǎn)證券化(ABS)能在規(guī)避“三道紅線”的同時(shí)實(shí)現(xiàn)融資需求，未來(lái)房企發(fā)的ABS占總?cè)谫Y渠道的比例很有可能增加。

“ABS是變相融資，本質(zhì)不改變企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，且能發(fā)ABS的都是頭部企業(yè)，資質(zhì)非常好的房企才能發(fā)，如果把整個(gè)房地產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)行業(yè)來(lái)看，發(fā)展ABS有利于實(shí)現(xiàn)供應(yīng)側(cè)改革。”上述分析人士向記者指出，從各種融資渠道來(lái)看，房地產(chǎn)融資總量會(huì)呈現(xiàn)下降，但ABS比重或許會(huì)增加。

但也有頭部房企人士對(duì)此作出不同表態(tài)，“ABS是可以發(fā)，但是銀行開(kāi)發(fā)貸是主流，因?yàn)楝F(xiàn)在來(lái)講的話，銀行的開(kāi)發(fā)貸貸款利息來(lái)講是最便宜的。”記者了解到，發(fā)行ABS除了對(duì)房企有較高資質(zhì)的要求，相應(yīng)的利息比較高，成本也就更高。

從‘三道紅線’到現(xiàn)在的房貸新政，整體上看是逐步規(guī)范化。該房企人士也向記者預(yù)測(cè)，在融資趨緊的情況下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也會(huì)出現(xiàn)分化，龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢(shì)更占上風(fēng)，“因?yàn)閿傋哟罅?，機(jī)會(huì)多了。相對(duì)而言，小房企抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力小，基本上會(huì)是強(qiáng)者恒強(qiáng)的狀態(tài)”。

此外，小房企因?yàn)橘Y質(zhì)欠缺，一些銀行放貸更為審慎，一些信用低的房企無(wú)法從銀行獲取開(kāi)發(fā)資金，只能通過(guò)金控公司、信托等做融資，利息也較高，成本也很大。

中泰證券戴志峰也表示，新規(guī)將從融資端進(jìn)一步推動(dòng)貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中。大銀行出于維護(hù)戰(zhàn)略客戶的考慮，稀缺的額度會(huì)優(yōu)先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過(guò)加快處理存貨保證自身現(xiàn)金流，后續(xù)不排除被并購(gòu)的可能。

供應(yīng)端對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，需求端對(duì)房企則設(shè)置“三道紅線”。目前來(lái)看，宏觀審慎管理措施已在逐步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿正在進(jìn)行時(shí)。

倒逼房企投資更加審慎

與“三道紅線”一脈相承，此次房貸的新政更加落實(shí)了從供、需兩端全面壓降房產(chǎn)信貸規(guī)模的態(tài)勢(shì)。

一位大行從業(yè)人員告訴記者，以往房企貸款的“吸睛點(diǎn)”在于：房地產(chǎn)項(xiàng)目一般首先會(huì)有啟動(dòng)資金，會(huì)為銀行先帶來(lái)一部分企業(yè)存款，增加銀企聯(lián)動(dòng)，如果項(xiàng)目前景看好，比如抗風(fēng)險(xiǎn)能力大、能夠及時(shí)收回資金，銀行還可以提供開(kāi)發(fā)貸款，為企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)注入資金。

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，可以吸引客戶購(gòu)買(mǎi)所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，這樣又為銀行發(fā)行個(gè)人按揭貸款提供了有能力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶。整體來(lái)說(shuō)，銀行既能發(fā)放企業(yè)貸款，又?jǐn)U大了個(gè)人貸款，實(shí)現(xiàn)各方受益。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)周期相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較短，樓盤(pán)賣(mài)出后就能回收資金，項(xiàng)目貸款就能到期結(jié)束。“相比別的行業(yè)的貸款來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)周期短見(jiàn)效快。從開(kāi)始建設(shè)到開(kāi)工完成，也就幾年的時(shí)間。”上述銀行從業(yè)者表示，這不像其他行業(yè)的資產(chǎn)貸款或者大型項(xiàng)目的貸款要拖好多年。

但房產(chǎn)項(xiàng)目占用資金也比較大，受政策、市場(chǎng)等不確定因素比較多，“所以也可以說(shuō)，房開(kāi)項(xiàng)目高風(fēng)險(xiǎn)高收益。”

近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，與之伴隨還有房地產(chǎn)項(xiàng)目中頻出“雞肋”的狀況。有好的地段基本都已被盡數(shù)開(kāi)發(fā)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房開(kāi)項(xiàng)目也越來(lái)越審慎，“比如幾年前某大行在審核華東區(qū)某三線城市頭部房企的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，本來(lái)省行都通過(guò)了，但是總行在審批的時(shí)候給否決了，認(rèn)為資金有風(fēng)險(xiǎn)。”

面對(duì)融資收緊，有接近某頭部房企投資部的人士向記者透露，融資端的變化會(huì)倒逼房企投資更加審慎，并且會(huì)更加聚焦核心，“如果放款嚴(yán)格后，項(xiàng)目的審核也會(huì)相應(yīng)變嚴(yán)格，單從我們投資端來(lái)講的話，因?yàn)槿绻兑恍┎皇翘貏e核心的位置，回款回的慢，收益效果差”。

新增“緊箍咒”在預(yù)期之內(nèi)

“總體來(lái)看是釋放了一個(gè)信號(hào)，引導(dǎo)銀行資金少投房地產(chǎn)，多支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這跟此前監(jiān)管一貫的導(dǎo)向是一致的。”交通銀行金融研究中心研究專員夏丹向券商中國(guó)記者表示。

實(shí)際上，從內(nèi)容上看新政并不是新鮮事，此前房貸集中度管理也作為宏觀審慎監(jiān)管當(dāng)中的一個(gè)手段被提及。

2020年10月21日，央行副行長(zhǎng)潘功勝在2020金融街論壇年會(huì)上指出，人民銀行將推動(dòng)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，逐步實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等宏觀審慎政策工具。

多位分析人士向記者表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理對(duì)銀行的影響并不算大。目前來(lái)看，多數(shù)銀行基本符合政策要求，房地產(chǎn)貸款存量的壓降壓力有限。

此次房貸新政將銀行劃分為五檔，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，即對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比提出上限，并允許地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個(gè)百分點(diǎn)的浮動(dòng)。

同時(shí)，新政對(duì)超過(guò)上限的銀行規(guī)定了整改要求，即超限2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過(guò)渡期2年，超限2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過(guò)渡期4年。

就在此前不久，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)的“三道紅線”的房企融資新規(guī)也備受關(guān)注：一是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;二是房企的凈負(fù)債率不得大于100%;三是房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。只要“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。

“由于相對(duì)比較靈活的過(guò)渡期，即便按2-4年算，超限銀行的總共每年壓降存量約幾千億元。沒(méi)有超限的銀行也不容易按照上限去增加，因?yàn)橐恢币詠?lái)房貸管的相對(duì)比較嚴(yán)。”有分析人士告訴記者，而開(kāi)發(fā)貸受到長(zhǎng)期嚴(yán)控，各銀行對(duì)于個(gè)人按揭貸款還有一定的放款靈活度，波動(dòng)相對(duì)較大，政策出臺(tái)后踩線的銀行也會(huì)放緩貸款沖動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 房貸新政