最近，月租1.5萬(wàn)，10年租金高達(dá)180萬(wàn)的天價(jià)租賃房萬(wàn)科翡翠書院引起了人們的吐槽：“這么貴的房租，又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，誰(shuí)會(huì)去住?”

引起爭(zhēng)議的數(shù)字背后，企業(yè)也有一本進(jìn)退兩難的辛酸賬，畢竟土地價(jià)格如此高昂，租金高了無(wú)人問(wèn)津，甚至?xí)灰?ldquo;以租代售”，租金低了又只能賠錢。

然而，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部4月25日發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，卻有望在一定程度上緩解這一兩難。這一政策鼓勵(lì)符合要求的企業(yè)通過(guò)發(fā)行權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，用以進(jìn)行融資。自2017年住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)后，這是首個(gè)支持住房租賃資產(chǎn)證券化的官方文件。

近日，首屆房屋租賃行業(yè)發(fā)展高峰論壇上給出的數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國(guó)租房市場(chǎng)總規(guī)模在1.38萬(wàn)億左右;到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元。

面對(duì)萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這一政策體現(xiàn)了國(guó)家層面對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的金融支持。投資住房租賃市場(chǎng)具有占用資金大、回本期限長(zhǎng)的特征，一般企業(yè)不愿意投資，所以需要有長(zhǎng)期融資工具的支持，資本證券化就是用來(lái)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金支持的。

“綠色通道”

事實(shí)上，關(guān)于支持資產(chǎn)證券化以及REITs的政策在此前多個(gè)政策文件中都有提及。2015年初，住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。2016年5月和2017年7月的兩個(gè)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的文件，也都表示要積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

此次《通知》，正式提出了租賃資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)入門檻。根據(jù)這一文件，開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)當(dāng)符合3個(gè)條件，首先是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);其次是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;最后，要求原始權(quán)益人公司治理完善且最近2年無(wú)重大違法違規(guī)行為。

同時(shí)，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)將更受政策傾斜?！锻ㄖ分С肿》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過(guò)資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)，優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。產(chǎn)品方面，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

在具體流程上，各地住建部門、證券交易場(chǎng)所和中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)分別會(huì)對(duì)租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易和住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的受理、審核和備案設(shè)立綠色通道。

優(yōu)先集體土地租賃用房

《通知》還明確了這一政策優(yōu)先的方向，即在大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

去年8月底，國(guó)土部和住建部發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，宣布村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房，而不必經(jīng)過(guò)土地征收再招拍掛出讓的過(guò)程。由此，通過(guò)這種方式進(jìn)入租賃市場(chǎng)的土地價(jià)格可以大為降低，這一政策也因而被視為對(duì)傳統(tǒng)土地財(cái)政的一種改革。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝對(duì)記者表示，在近期萬(wàn)科自持租賃房高價(jià)租金引發(fā)爭(zhēng)議的背景下，此次住房租賃資產(chǎn)證券化獲“綠色通道”，有望解決租售比懸殊等問(wèn)題，有利于推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模化，也有利于推進(jìn)集體用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)。目前租賃市場(chǎng)中，房企拿地成本很高，因此不得不設(shè)置高昂租金以回本，這一政策可以在一定程度上解決這一問(wèn)題。

這次的資產(chǎn)證券化政策，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè);有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)。

能否建立盈利方式？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化政策出臺(tái)肯定有利于租賃企業(yè)投資租賃的積極性，但現(xiàn)在租賃市場(chǎng)最大的難題是任何租賃模式都無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利。

從市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬(wàn)的普通住宅，年租金收益不足10萬(wàn)。這種情況下，租賃企業(yè)核心問(wèn)題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤(rùn)繼續(xù)投資。

資料顯示，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)行了一些住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要有兩大類，一類是在證監(jiān)會(huì)系統(tǒng)的交易所掛牌的資產(chǎn)支持證券，包括一些類REITs產(chǎn)品，如保利地產(chǎn)(13.130,-0.46,-3.38%)的租賃住房REITs和碧桂園租賃住房REITs等，以及包括魔方公寓信托貸款資產(chǎn)支持證券在內(nèi)的收益權(quán)ABS和招商創(chuàng)融-招商蛇口(21.510,-0.12,-0.55%)長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等CMBS。另一類則是在銀行間市場(chǎng)掛牌的ABN。

張大偉認(rèn)為，目前通過(guò)REITs的基本都是重資產(chǎn)模式，而市場(chǎng)上主流租賃企業(yè)以輕資產(chǎn)為主，這一模式并未獲得政策紅利。

鄒琳華指出，資產(chǎn)證券化也難以解決收益率過(guò)低的問(wèn)題。目前主要受益者應(yīng)當(dāng)是國(guó)企或國(guó)有融資平臺(tái)，它們可以較低成本獲得土地，這樣租金收益率就會(huì)大大提高，再發(fā)行資產(chǎn)抵押證券就沒(méi)有市場(chǎng)障礙了?，F(xiàn)在的一些企業(yè)自持租賃房，雖然租金價(jià)格高，但是相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，收益率還是很低的。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)科 年租金 天價(jià)