11月10日，領(lǐng)展于線(xiàn)上舉行中期業(yè)績(jī)記者會(huì)，領(lǐng)展主席聶雅倫、行政總裁王國(guó)龍及首席財(cái)務(wù)總監(jiān)黃國(guó)祥均出席是次發(fā)布會(huì)。

截至今年9月底止6個(gè)月內(nèi)，領(lǐng)展收益按年增長(zhǎng)10.4%至57.78億港元，物業(yè)收入凈額亦增8.8%。經(jīng)調(diào)整并計(jì)入一筆1.46億港元的酌情分派后，領(lǐng)展期內(nèi)可分派總額達(dá)33.36億港元，每基金單位中期分派增長(zhǎng)12.7%至1.5959港元。

與此同時(shí)，領(lǐng)展亦公布，以總代價(jià)58.2億港元收購(gòu)兩幢分別位于柴灣及紅磡的停車(chē)場(chǎng)/汽車(chē)服務(wù)中心及倉(cāng)庫(kù)物業(yè)的100%權(quán)益。

這也是領(lǐng)展一周內(nèi)所公布的第二項(xiàng)收購(gòu)，該公司周日(11月7日)宣布以總代價(jià)5.382億澳元(約31.2億港元)收購(gòu)澳洲悉尼商業(yè)區(qū)3座購(gòu)物中心各50%股權(quán)。連同最新收購(gòu)，本周領(lǐng)展的收購(gòu)規(guī)模已逾91億港元。

是次領(lǐng)展據(jù)宣布以總代價(jià)58.2億港元收購(gòu)兩幢停車(chē)場(chǎng)/汽車(chē)服務(wù)中心及倉(cāng)庫(kù)物業(yè)的100%權(quán)益，分別是位于柴灣及紅磡。據(jù)公告顯示，收購(gòu)價(jià)較該等物業(yè)于今年10月22日的估值總額60.81億港元折讓4.3%。

“物流與倉(cāng)庫(kù)等物業(yè)種類(lèi)已留意了一段時(shí)間，因此很高興看到我們是次在香港買(mǎi)的兩個(gè)物業(yè)。”王國(guó)龍指：“領(lǐng)展于過(guò)去幾年盡量?jī)?yōu)化資產(chǎn)組合及提升抗跌力，而目前做的收購(gòu)都是朝著這方向去做。”

他同時(shí)透露，剛于上月底完成收購(gòu)東莞及佛山物流貨倉(cāng)項(xiàng)目。

王國(guó)龍另指，兩幢物業(yè)將全部出租予在香港獨(dú)家代理平治汽車(chē)的汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商仁孚行。據(jù)悉，協(xié)議包括初始為期5年的租約，及享有連續(xù)3次每次續(xù)租3年的續(xù)租權(quán)，每個(gè)租賃期限內(nèi)確保每年4%的租金升幅。

按領(lǐng)展管理層勾畫(huà)的藍(lán)圖，目標(biāo)是在2025年將海外物業(yè)占投資組合比例由不足4%大增至10%至15%。王國(guó)龍指，領(lǐng)展于過(guò)去數(shù)年一直朝著公司2025年愿景布局，管理資產(chǎn)有增長(zhǎng)，增長(zhǎng)同時(shí)亦希望將投資分布做得更好。由于整體組合加大了，加了內(nèi)地及外國(guó)投資，因此令香港占比減少。

聶雅倫相信，香港是集團(tuán)一個(gè)具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)，會(huì)繼續(xù)在港物色收購(gòu)機(jī)會(huì)，同時(shí)亦會(huì)留意內(nèi)地一線(xiàn)城市、英國(guó)、澳洲、新加坡及日本。另外，領(lǐng)展亦會(huì)繼續(xù)留意香港政府推出招標(biāo)的地皮，早前亦有入標(biāo)競(jìng)投銅鑼灣加路連山道商業(yè)地，可惜未有中標(biāo)，待適當(dāng)時(shí)候找來(lái)適當(dāng)?shù)幕锇閰⑴c競(jìng)投。

聶雅倫還稱(chēng)，不會(huì)因?yàn)槭召?gòu)放慢資產(chǎn)提升計(jì)劃。

領(lǐng)展目前正在進(jìn)行三個(gè)提升項(xiàng)目，包括位于深圳的領(lǐng)展中心城、香港的大元街市和樂(lè)富街市，各自的估計(jì)成本分別為3.46億港元2700萬(wàn)港元及3200萬(wàn)港元。深圳領(lǐng)展中心城提升項(xiàng)目的預(yù)計(jì)完成日期為2021年末，而兩個(gè)香港提升項(xiàng)目的預(yù)計(jì)完成日期均為2022年中。

另外，未來(lái)計(jì)劃就約20個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，合共投放超過(guò)10億港元資本開(kāi)支。

至于香港零售租務(wù)方面，領(lǐng)展的零售物業(yè)平均續(xù)租租金調(diào)整率上升至3.4%，王國(guó)龍指，過(guò)去三年香港零售市場(chǎng)經(jīng)歷了相當(dāng)具挑戰(zhàn)的環(huán)境，因此亦樂(lè)于有關(guān)結(jié)果。他指，目前疫情已有所控制，對(duì)未來(lái)仍會(huì)持審慎。

他續(xù)指，期內(nèi)出租率升至97.5%歷史新高，并新增逾300家新的店鋪及食肆租客駐場(chǎng)。雖然旗下商戶(hù)營(yíng)業(yè)額及生意有改善，部分甚至已回到2019年疫情前水平，加上政府近月派發(fā)的消費(fèi)券亦為市道提供了良好動(dòng)力，商場(chǎng)人流有所增加，但目前仍非全部行業(yè)都有理想表現(xiàn)，未來(lái)會(huì)繼續(xù)支持有需要的租戶(hù)。

事實(shí)上，過(guò)去半年，領(lǐng)展在停車(chē)場(chǎng)亦表現(xiàn)強(qiáng)勁，聶雅倫稱(chēng)，基于市民較疫情前更頻繁用車(chē)，由于防疫措施放寬，停車(chē)場(chǎng)時(shí)租收益增長(zhǎng)39.1%，恢復(fù)至疫情前水平，月租收益增長(zhǎng)4.1%，整體停車(chē)場(chǎng)收益增加12.2%。由于商場(chǎng)人流及時(shí)租車(chē)位收費(fèi)增加，停車(chē)場(chǎng)每個(gè)泊車(chē)位每月收入增加11.9%至3,073港元。

聶雅倫預(yù)期，停車(chē)場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)向好。

以下為領(lǐng)展2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答整理實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有見(jiàn)集團(tuán)近日做了兩項(xiàng)收購(gòu)，對(duì)公司負(fù)債比率有何影響，會(huì)否影響未來(lái)的分派?另外，香港的零售市道好轉(zhuǎn)，對(duì)租金會(huì)有什么影響?未來(lái)數(shù)月在資產(chǎn)提升會(huì)投資多少?

聶雅倫：領(lǐng)展會(huì)以?xún)?nèi)部資金及債務(wù)融資安排支付是項(xiàng)收購(gòu)，因此負(fù)債比率會(huì)有少許提升，惟仍低于20%水平，而分派政策將維持不變。

王國(guó)龍：由于所有收購(gòu)都是增加收益，項(xiàng)目會(huì)對(duì)日后分派有貢獻(xiàn)。

香港零售市場(chǎng)方面，平均續(xù)租租金調(diào)整率上升至正數(shù)3.4%，數(shù)字對(duì)公司非常正面。過(guò)去三年香港零售市場(chǎng)經(jīng)歷了相當(dāng)具挑戰(zhàn)的環(huán)境，因此對(duì)業(yè)績(jī)感到滿(mǎn)意。

目前疫情個(gè)案唯大多數(shù)輸入個(gè)案，公司展望將審慎，惟相信將會(huì)是平穩(wěn)回復(fù)的一年。我們部分的租戶(hù)銷(xiāo)售已回升，部分更接近2019年水平，不過(guò)這不是適合所有租戶(hù)，主要取決于其業(yè)務(wù)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為何領(lǐng)展會(huì)買(mǎi)入香港兩棟物業(yè)?

聶雅倫：香港是集團(tuán)的一個(gè)具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)，會(huì)繼續(xù)在港物色收購(gòu)機(jī)會(huì)，同時(shí)亦會(huì)留意內(nèi)地一線(xiàn)城市以及英國(guó)、澳洲等。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司公布的新收購(gòu)，是否意味著公司有意由商場(chǎng)及甲級(jí)商業(yè)，拓展至物流廠(chǎng)廈?平均續(xù)租租金調(diào)整率雖然由負(fù)轉(zhuǎn)正，但仍處于低單位數(shù)，預(yù)料趨勢(shì)會(huì)持續(xù)多久?會(huì)否因放慢資產(chǎn)提升步伐?

王國(guó)龍：物流與倉(cāng)庫(kù)等物業(yè)種類(lèi)已留意了一段時(shí)間，因此很高興看到我們是次在香港買(mǎi)的兩個(gè)物業(yè)，連同東莞佛山的兩個(gè)物流項(xiàng)目。

領(lǐng)展于過(guò)去幾年盡量?jī)?yōu)化資產(chǎn)組合及提升抗跌力，而目前做的收購(gòu)都是朝著這方向去做。平均續(xù)租租金調(diào)整率上升至正數(shù)3.4%，對(duì)此正面的租金調(diào)整其實(shí)有人加租多，部分是減的，以至整體是單位數(shù)增長(zhǎng)。

可見(jiàn)增長(zhǎng)是因?yàn)楹枚嘧鈶?hù)營(yíng)業(yè)額恢復(fù)至2019年水平，惟不是全部行業(yè)，故我們會(huì)繼續(xù)支持有需要的租客。

整體來(lái)說(shuō)，見(jiàn)到更多人出來(lái)吃飯購(gòu)物，消費(fèi)券亦對(duì)租客構(gòu)成好的動(dòng)力。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：領(lǐng)展于過(guò)去一周公布了多項(xiàng)收購(gòu)計(jì)劃，是否要加快全球的收購(gòu)步伐以分散資產(chǎn)分散規(guī)模，目標(biāo)資產(chǎn)分散比率如何?而相關(guān)收購(gòu)會(huì)否影響負(fù)債率?

王國(guó)龍：領(lǐng)展于過(guò)去數(shù)年一直朝著公司2025年愿景布局，管理資產(chǎn)有增長(zhǎng)，增長(zhǎng)同時(shí)亦希望將投資分布做得更好，將香港占比減少。這主要由于整體組合加大了，香港物業(yè)比例下降，加了內(nèi)地及外國(guó)投資。

至于投資物業(yè)種類(lèi)方面，零售物業(yè)的比例亦有一些下降，增加了寫(xiě)字樓及物流倉(cāng)庫(kù)。我們是根據(jù)借貸情況去作收購(gòu)，所以收購(gòu)這次物業(yè)后借貸比率仍健康。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上財(cái)年多項(xiàng)數(shù)據(jù)上升，管理層會(huì)否認(rèn)為本地的零售市場(chǎng)已見(jiàn)底?會(huì)否逐步退出向租戶(hù)提供的支持措施?

王國(guó)龍：香港出租率的確提升至歷史新高，于過(guò)去6個(gè)月，有超過(guò)300新店及食肆于旗下商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，租客的生意增長(zhǎng)亦非常好，部分已回升至2019年水平。

惟不是每個(gè)行業(yè)，有需要仍會(huì)支持租客，相信這些支持會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：領(lǐng)展未來(lái)會(huì)否有投地計(jì)劃?

聶雅倫：我們經(jīng)常留意政府推出的招標(biāo)，看能否公司符合要求。

早前亦有入標(biāo)競(jìng)投銅鑼灣加路連山道商業(yè)地，可惜未有中標(biāo)，待適當(dāng)時(shí)候找來(lái)適當(dāng)?shù)幕锇槿⑴c競(jìng)投

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于是次收購(gòu)，預(yù)計(jì)停車(chē)場(chǎng)時(shí)租收入多少以及回本期？消費(fèi)券有沒(méi)有令商場(chǎng)人流增加?商場(chǎng)得租金及停車(chē)場(chǎng)的時(shí)租有沒(méi)有增加，未來(lái)的收購(gòu)策略如何?

聶雅倫：收購(gòu)在交易完成將會(huì)對(duì)收入有貢獻(xiàn)，停車(chē)場(chǎng)業(yè)務(wù)于期內(nèi)表現(xiàn)理想，相信未來(lái)會(huì)繼續(xù)成為重要的一個(gè)業(yè)務(wù)。

王國(guó)龍：香港最新買(mǎi)的物業(yè)是出售并租出予買(mǎi)家，兩個(gè)都是租給仁孚,整個(gè)物業(yè)出租,租約長(zhǎng),每年亦有加租比率，長(zhǎng)線(xiàn)收入。至于仁孚會(huì)否加租，則他們決定。

公司會(huì)繼續(xù)密切留意收購(gòu)機(jī)會(huì)，包括中國(guó)內(nèi)地、香港、澳洲、英國(guó)、新加坡、日本的不同機(jī)會(huì)。

沒(méi)有指定要加到多少比例,會(huì)比較各種最好機(jī)會(huì)。香港是公司的家，所以任何項(xiàng)目都會(huì)慎重考慮，之前參加過(guò)投地，望于香港繼續(xù)投資。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：消費(fèi)券下人流有否增加?

王國(guó)龍：人流的確增加，不止人流增加,在消費(fèi)券及限聚令放寬下，單計(jì)時(shí)租停車(chē)場(chǎng)的車(chē)票也差不多回到2018年、2019年的數(shù)目，構(gòu)成不錯(cuò)的增長(zhǎng)。

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