近來職業(yè)經(jīng)理人來來往往的消息，似乎又多了起來。

前有郝建民辭任歲寶聯(lián)席主席，后有龍湖副總裁胡若翔、華宇集團副總裁王國雄離職等，最新一則消息是明星經(jīng)理人許珂的離任。

11月8日有消息稱，方直集團總裁許珂目前已經(jīng)離職。

觀點地產(chǎn)新媒體就此求證許珂本人，截至發(fā)稿前尚未得到回復；而方直知情人士則表示，內(nèi)部還未收到正式文件。

隨著關(guān)注的目光投射在方直集團層面，可以發(fā)現(xiàn)這家于今年4月份沖擊上市的企業(yè)已于半月前停下腳步，上市進程更新到招股書“失效”這一步。

巧合的是，于11月8日深夜，方直集團于港交所重新遞交了招股書，重啟上市按鍵。

許珂履歷表

許珂在地產(chǎn)圈來說也是熟面孔了。

十幾年的房地產(chǎn)生涯讓他有一份拿得出手的履歷：萬科十年、陽光城五年，此后還先后任職過泰禾、禹洲，多負責投資運營及營銷。

許珂的愛好之一是記錄生活，這一段段履歷的更換曾引發(fā)許珂許多感想，如2014年其便在新浪博客上發(fā)文《陽光城入職一周年小結(jié)》，其中提到“職業(yè)經(jīng)理人跳槽，要先選平臺、后選頭銜和待遇”、“老東家的光環(huán)是靠不住的，因為沒有完美的老東家”。

2018年，傳言稱許珂將離任泰禾時，他在朋友圈發(fā)文喊話稱“截止到今天我仍在泰禾”“呼吁更多正能量”。但正如其提到的“誰走誰留，都很正常”，許珂隨后于當年9月3日出席了禹洲地產(chǎn)中期業(yè)績會。

這些經(jīng)歷，讓許珂見證與感受了中國房地產(chǎn)從崛起到黃金時代再到增速下行的調(diào)整變化。在此過程中，這批職業(yè)經(jīng)理人作出了不同的選擇，其中不少人接下了新的軍令狀。

這些軍令狀大多以百億千億、上市敲鑼為刻度。

正如許珂在禹洲的經(jīng)歷，最初以高級副總裁的職銜加盟，此后不久被提為執(zhí)行總裁。

原禹洲行政總裁蔡明輝離職后，許珂開始全面接手集團工作。在其任職兩年里，禹洲一方面加大了拿地投拓的力度，另一方面銷售實現(xiàn)快速增長。

2020年12月8日，禹洲宣布提前完成年度目標，躋身千億房企行列。據(jù)悉，許珂彼時已處于休息狀態(tài)。在禹洲如期達到千億目標之時，這種離去更像是一種“功成身退”。

“不要擔心，你會有未來，而且每個人都有未來。”在充滿意味的文字中，許珂將未來投擲給了一家“小房企”。

隔年3月，確切消息稱許珂已入職方直集團擔任總裁；隨后于4月21日，方直集團在港交所遞交了IPO招股書。

這是一家惠州起家的廣東房企，成立于1998年，最初主營業(yè)務是房地產(chǎn)裝修以及園林設計施工，直至2006年正式進軍房地產(chǎn)業(yè)務。

方直集團于2011年在惠州入市多個高端項目、刷新銷售紀錄，如方直瓏湖灣以超出市場2000元/平方米的價位入市仍頗受市場好評，一時風光無兩。

直到2014年調(diào)控來臨，惠州市場下行，方直遭遇了發(fā)展以來的第一個坎。

意識到了危險的方直，一方面出售項目回籠資金，另一方面迅速調(diào)整戰(zhàn)略布局，將雞蛋放在不同籃子里。自2015年起，方直確立深耕粵港澳的戰(zhàn)略，慢慢將觸角從惠州延伸至廣州、深圳、陽江、東莞、佛山等地。

然而，圍繞廣東大本營發(fā)展十余年的方直，并不滿足于兩百多億的規(guī)模。

在遞交招股書之前，據(jù)悉創(chuàng)始人陳專曾不止一次在內(nèi)部會議中提到，方直一直致力于方直環(huán)境和方直地產(chǎn)的上市。

許珂的到來，正是意味著這家房企有了新的發(fā)展規(guī)劃。

上市重啟鍵

梳理發(fā)現(xiàn)，方直的上市準備大致分為兩步。

一方面是囤糧以備沖刺規(guī)模。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2020年方直在公開市場的出現(xiàn)頻率遠高于以往，全年分別在佛山、陽江、廣州、珠海、惠州等地斬獲項目。據(jù)官網(wǎng)公示信息，2020年，方直通過招拍掛新獲7宗地塊，新增貨量300億元。

招股書中也披露，2019、2020年方直新增土地儲備上升至百萬平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45億，占物業(yè)開發(fā)及銷售成本的比例43.3%。

其二是招兵買馬。除了在IPO環(huán)節(jié)上招聘專業(yè)人才，方直在營銷、財務各個層面招攬房企職業(yè)經(jīng)理人，包括2019年10月入職方直的羅江海以及上述提及的許珂等。

上市計劃正在按部就班地進行著。然而半年之后即今年10月22日，港交所頁面中方直集團招股書的狀態(tài)已變更為“失效”二字，意味著這家房企的上市進程按下了暫停鍵。

時隔半個月，方直集團在明星經(jīng)理人出走傳言中更新了招股書。從遞交招股書、失效再到重新遞交，我們試圖從數(shù)據(jù)里窺探，方直正在經(jīng)歷著什么？

一般而言，造成失效的原因多是擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內(nèi)完成對香港聯(lián)交所詢問問題的反饋。其中，審核內(nèi)容往往涉及上市要求、招股書中披露的范圍和質(zhì)量、IPO前吸引投資與合規(guī)問題等。

有關(guān)注IPO上市的專業(yè)人士指出，基于當前的市場狀況，港交所對上市企業(yè)的考核上也有一些改變，比如會更看重現(xiàn)金流及負債的健康情況。

從此前方直集團的招股書來看，杠桿及償債水平或有待考究。

2018-2020年，方直集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為6.94億元、3.53億元以及9.19億元；期間，未償還銀行及其他借款總額則進一步增加至78.78億元、95.71億元，其中一年內(nèi)需要償還的借款總額為13.81億元、24.27億元、40.39億元，顯然難以覆蓋債務。

據(jù)此計算，截至2020年底，方直集團的現(xiàn)金短債比為0.23。

最新遞交的招股書則顯示，現(xiàn)金及等價物這一項指標有了明顯變化，截至2021年5月31日錄得18.69億元，較2020年底增加了1.04倍。

同時，因未償還借款總額指標進一步猛增至128.37億，一年內(nèi)借款增至49.39億元，方直現(xiàn)金短債比優(yōu)化至0.38，當然覆蓋程度還遠遠不足。

此外，截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直集團資本負債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，呈現(xiàn)急速下降。

最新于今年5月31日的數(shù)據(jù)則上升至284.9%，對此方直表示，主要由于物業(yè)開發(fā)項目的融資需求增加以支持的業(yè)務增長，導致銀行及其他借款增加。

除招股書數(shù)據(jù)，今年以來方直的發(fā)展似乎也隨著行業(yè)環(huán)境的變化有所停滯。

以布局拿地為例，相比2020年在土地市場的活躍，今年二季度以來方直在公開市場上趨于安靜，鮮少有擴儲動作。

值得一提的是，此前方直在長三角區(qū)域有喜訊傳出。據(jù)悉，目前方直區(qū)域結(jié)構(gòu)中，除深莞惠區(qū)域公司，珠中江區(qū)域公司、廣佛肇區(qū)域公司、粵東粵西區(qū)域公司外，還新設了上海區(qū)域總部。

其中，上海區(qū)域主要是由羅江海負責，他最初2019年入職方直時是擔任方直集團副總裁兼廣佛總經(jīng)理，此后于2021年1月22日獲任為方直執(zhí)行董事兼副總裁，轉(zhuǎn)為主要負責長江三角洲區(qū)域的整體管理。

有知情人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，羅江海管理區(qū)域的變動是由于其在廣佛區(qū)域的優(yōu)秀業(yè)績得到了老板的信任。

然而方直最新披露的一組數(shù)據(jù)顯示，截至2021年8月31日，方直在廣東省的12個城市共有超過45個物業(yè)開發(fā)項目，土地儲備總量的總建筑面積約為480萬平方米，包括大灣區(qū)的深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等，并未擴至長三角區(qū)域。

招股書一處細節(jié)也可發(fā)現(xiàn)，羅江海負責任務已變更為“負責本集團業(yè)務擴張”。此外，管理層人員列表中仍舊未見到許珂身影。

銷售方面，觀點指數(shù)發(fā)布的2021年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)顯示，方直位列91名，銷售金額274.1億；去年錄得的全口徑銷售額為306億，位列第94名。

關(guān)鍵詞： 許珂出走聲中 招股書失效重新遞交的方直處境