作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云赴港上市的關(guān)鍵窗口期，陽(yáng)光城正尋求出讓萬(wàn)物云股權(quán)，回籠資金的消息也同期被傳出，正是8月5日以陽(yáng)光城物業(yè)（陽(yáng)光智博）換取的4.8%股權(quán)。

“（此事）目前還沒(méi)有定論，正在安排融資。” 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)向陽(yáng)光城內(nèi)部人士求證得知。

這曾是一筆被業(yè)界頗為看好的交易，普遍認(rèn)為陽(yáng)光智博放棄獨(dú)立上市，搭上萬(wàn)物云這艘大船并借萬(wàn)物云的高估值，可以獲得超出獨(dú)立上市的估值。

彼時(shí)，陽(yáng)光城向投資者解釋道，萬(wàn)物云拉通資源，形成了供應(yīng)鏈整合，選擇萬(wàn)物云是在擁抱未來(lái)。相信行業(yè)龍頭萬(wàn)物云可以帶來(lái)資本溢價(jià)和資產(chǎn)質(zhì)量的增值，一方面會(huì)影響利潤(rùn)表，另一方面則是凈資產(chǎn)增厚，資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)得到全面的優(yōu)化，這是陽(yáng)光城的底層邏輯所在。

萬(wàn)物云的估值，也因那次交易引來(lái)諸多猜測(cè)。11月5日，在萬(wàn)科官宣分拆萬(wàn)物云到港交所上市后，上市估值猜想更甚，范圍大致介于1500億-3000億之間。

這個(gè)話(huà)題在當(dāng)下的物管圈很熱，此前與一位物業(yè)大佬交流時(shí)，不可避免的談及到此，他身處圈內(nèi)，對(duì)很多細(xì)節(jié)了解很深入。據(jù)他透露，萬(wàn)物云之前是按照PE估值，市值在2000億左右，現(xiàn)在要按照PS估值，市值能估到3000億，再加之行業(yè)龍頭的背書(shū)和追捧，上市市值也許能沖到4000億。

萬(wàn)物云想要打造貝殼式平臺(tái)的野心，早已不是秘密，2015年便建立睿聯(lián)盟合作平臺(tái)，打算做物業(yè)界的“平臺(tái)”。但有一個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)物云研發(fā)了一套先進(jìn)的物業(yè)管理系統(tǒng)，想要將其高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行輸出，但中小物企如要加入這個(gè)聯(lián)盟陣營(yíng)，需要花費(fèi)一筆資金進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)，這是一筆不小的投入，門(mén)檻并不低。

另外，則是管理密度問(wèn)題。該人士表示，萬(wàn)物云在管面積2020年底雖然已達(dá)到5.66億平方米，是可以與碧桂園服務(wù)一較高下的行業(yè)龍頭，但管理面積比較分散，是割據(jù)在全國(guó)多個(gè)城市的多個(gè)小區(qū)，物業(yè)管理人員大多只是負(fù)責(zé)單個(gè)小區(qū)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)流通管理，這勢(shì)必要招聘更多職工，成本費(fèi)用支出并不低。

而這或許也是萬(wàn)物云發(fā)布 “千條街道計(jì)劃”的原因之一，通過(guò)積攢更多的街道，提高市占率和在街道里的濃度，將管理計(jì)量單位由一個(gè)個(gè)項(xiàng)目逐漸變更為一條條街道，在解決老街道和無(wú)物業(yè)小區(qū)管理問(wèn)題的同時(shí)，也累積起缺乏管理半徑和集中度優(yōu)勢(shì)。

所以在被問(wèn)及物業(yè)并購(gòu)時(shí)，萬(wàn)物云CEO朱保全說(shuō)：“能幫助我們形成街道密度就做，不能幫助形成街道密度就不做。” 10月22日，他在上海交流會(huì)上告訴一眾媒體朋友，講出了萬(wàn)物云的并購(gòu)邏輯。

當(dāng)時(shí)交流會(huì)的場(chǎng)景是，郁亮在談過(guò)冬問(wèn)題，暢聊下一個(gè)春天活得好、活得久的能力，朱保全則是在宣講萬(wàn)物云的拓展計(jì)劃，從百城計(jì)劃跨入到千條街道計(jì)劃成為關(guān)注點(diǎn)，而萬(wàn)物云的分拆上市時(shí)間反而被忽略。

或許是此前得到的回答，已經(jīng)漸漸磨滅了媒體們的好奇，“萬(wàn)科物業(yè)一定會(huì)上市，但時(shí)機(jī)要拿捏好”、“萬(wàn)科會(huì)考慮在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給它做上市安排，但目前還沒(méi)有上市計(jì)劃”。

“恰逢其時(shí)，合伙奮斗”。交流會(huì)兩個(gè)星期后，萬(wàn)科宣布分拆計(jì)劃，朱保全轉(zhuǎn)發(fā)公告截圖，并配文道。來(lái)的如此之快，超出很多人的預(yù)期。

而且，一個(gè)細(xì)微的變化也正在發(fā)生。 萬(wàn)物云 2020 年?duì)I業(yè)收入 182 億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 17.2 億元。2021H1 營(yíng)業(yè)收入 103.83億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 10.43 億元。相對(duì)比同期碧桂園服務(wù)，2020 年?duì)I業(yè)收入 156 億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 32 億元。2021H1 營(yíng)業(yè)收入 116 億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 25 億元。

早已登陸資本市場(chǎng)，并通過(guò)多次配股融資的碧桂園服務(wù)，正在大踏步前進(jìn)，特別是在2021年地產(chǎn)變局之下，拿下多家大型物企，典型藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)，上演“大象也能起飛”。

萬(wàn)物云似乎似乎感受到了壓力，朱保全在交流會(huì)上提出各業(yè)務(wù)條線(xiàn)的發(fā)展目標(biāo)：住宅物業(yè)領(lǐng)域會(huì)控制增速，確保服務(wù)品質(zhì)；商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬(wàn)物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；城市物業(yè)領(lǐng)域的萬(wàn)物云城要做大，保持不低于60%的增長(zhǎng)。

這樣的布局，也在印證郁亮此前所說(shuō)：“如果我們只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺(jué)得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺(jué)得會(huì)變得很重要。”

萬(wàn)科認(rèn)為，萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫(xiě)服務(wù)、城市服務(wù)均呈現(xiàn)出良好發(fā)展勢(shì)頭，上市時(shí)機(jī)成熟。通過(guò)分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

只是，萬(wàn)物云上市時(shí)機(jī)成熟的同時(shí)，也為陽(yáng)光城提供了一個(gè)合適的退出時(shí)機(jī)。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)物云上市在即 陽(yáng)光城將所持股份擺上貨架?