11月4日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)文，為切實(shí)維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，北京市住建委在總結(jié)梳理近年來預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部對現(xiàn)行政策進(jìn)行修訂，形成《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》。

《辦法》將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽，即：購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，確保預(yù)售資金及時足額直接入賬。此外，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。

保證建安成本

“北京地區(qū)新房價格可能在5、6萬元一平方米，這里面主要是地價，建安成本其實(shí)占比較小?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，“開發(fā)商前期已經(jīng)支付了地價款，不然不可能動工和預(yù)售。上述《辦法》中提到的5000元/平方米，足夠支撐項(xiàng)目建設(shè)完成。很多項(xiàng)目之所以爛尾，是因?yàn)榻ò渤杀颈怀檎{(diào)、動用，或者很多開發(fā)商根本就不會將建安成本匯入指定賬戶。《辦法》實(shí)行后，這些行業(yè)亂象有望改善?！?/P>

至于“購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，確保預(yù)售資金及時足額直接入賬”，是行業(yè)一直實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

中國證券報記者從北京地區(qū)一家開發(fā)商處了解到，一般來說，購房者需要前期繳納30%以上的首付款，才能進(jìn)行網(wǎng)簽、銀行貸款等流程。網(wǎng)簽成功后，首付款和銀行貸款才可以動用。預(yù)計上述《辦法》實(shí)行后，5000元/平方米的預(yù)售資金要等建設(shè)完成才可以全部動用。上述《辦法》是為了維護(hù)購房人的合法權(quán)益，降低購房風(fēng)險。同時，控制開發(fā)企業(yè)風(fēng)險。

來源：北京市住建委

北京市住建委指出，為在確保資金安全的情況下提高利用效率，《辦法》進(jìn)一步發(fā)揮現(xiàn)金保函作用，現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期的，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時將放款時限由過去的五個工作日優(yōu)化為兩個工作日。

此外，為解決監(jiān)管銀行與開發(fā)企業(yè)之間信息不對稱問題，《辦法》提出，監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)和市住建委房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實(shí)時共享房屋網(wǎng)簽和入賬信息，便于監(jiān)管銀行掌握銷售情況和入賬資金。穿透審查方面，《辦法》明確市住建委及北京銀保監(jiān)局通過金融專網(wǎng)共享開發(fā)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)；穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

優(yōu)先用于工程建設(shè)

針對《辦法》出臺的背景，北京市住建委在文章中指出，去年以來，泰禾、恒大集團(tuán)部分在京項(xiàng)目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項(xiàng)目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問題。

針對當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營困難問題，《辦法》特別規(guī)定：當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

《辦法》還規(guī)定購房人可憑網(wǎng)簽編號和密碼通過政府網(wǎng)站查詢賬戶的出入賬信息和余額，便于社會監(jiān)督。此外，為盡早掌握賬戶查封信息，《辦法》新增了監(jiān)管銀行收到法院等對監(jiān)管賬戶采取保全措施時，應(yīng)及時告知屬地部門的要求。對開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預(yù)售資金的要及時足額返還，造成項(xiàng)目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，《辦法》明確由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

值得注意的是，中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了北京以外，部分地區(qū)對開發(fā)商預(yù)售款監(jiān)管也不再進(jìn)行“一刀切”。

日前，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)文，進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管。明確優(yōu)化預(yù)售款支取條件，預(yù)售商品房項(xiàng)目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可申請支取多余部分資金。未達(dá)到監(jiān)管額度但工程形象進(jìn)度已達(dá)到規(guī)定支取節(jié)點(diǎn)，且賬戶內(nèi)資金已超過該節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點(diǎn)支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。

關(guān)鍵詞： 北京 商品房