焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊11月2日，2021觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)開幕，數(shù)百位精英齊聚上海，共論商業(yè)地產(chǎn)未來，深入探討商業(yè)機(jī)會(huì)在哪里？搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)全程直擊。

2號(hào)上午，朗詩青杉資本副總經(jīng)理兼基金管理部董事總經(jīng)理方旭東發(fā)表演講，題目是：朗詩青杉資本城市更新實(shí)踐分享。

方旭東表示，目前為止，朗詩青杉資本開發(fā)了超過12支基金，前后也操盤和改造了20多個(gè)項(xiàng)目。我們投資的項(xiàng)目大致上可以分為四大類，第一類是傳統(tǒng)的持有型的辦公；第二大類是圍繞著長租公寓做的投資；第三類是存量公寓和住宅的更新；第四大類，是比較傳統(tǒng)的困境資產(chǎn)，或者說叫不良資產(chǎn)。

方旭東稱，長租公寓是他們非?？春煤蛨?jiān)守的賽道，上海的深藍(lán)、南京的建發(fā)，這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成了類REITS的發(fā)行，朗詩青杉資本投融管退基本上實(shí)現(xiàn)了退出。

談及城市更新項(xiàng)目，方旭東以在北京的朗詩大廈為例。他提到，對這種持有型的、時(shí)間比較長的項(xiàng)目，還要解決資金的問題，朗詩青杉資本引入了一家險(xiǎn)資，由他們作為股東方，不是借款，也不是融資，而是一個(gè)真正的投資。

“在介入這類存量資產(chǎn)項(xiàng)目之前，其實(shí)最先要考慮的就是資金的問題?！狈叫駯|表示，“我們自己開發(fā)商的錢和這類項(xiàng)目部是最匹配的，不管從期限還是現(xiàn)金流，還是最后的回報(bào)。但是市場上有這樣的資金，可以匹配這樣的資產(chǎn)。其中有一類就是險(xiǎn)資，我們引入了一個(gè)險(xiǎn)資的合作伙伴?！?/p>

方旭東在分享中提到，熟悉北京和上海政策的知道，既然是住宅的屬性，那如果是收購下來再散賣的話，有一個(gè)限購的政策，上海是5年的時(shí)間，北京稍微短一點(diǎn)也要3年。這個(gè)問題怎么解決？他們的解決辦法是，把每套房上面架了一個(gè)SPV公司，用這個(gè)公司收購這個(gè)房子，未來散售的時(shí)候，不是直接賣房子，而是把上面的殼公司賣掉，相當(dāng)于做一個(gè)股權(quán)交易，這個(gè)有利有弊，好處是規(guī)避了限售政策也不需要花北京的房票，不需要購房資格，誰都可以買，這是好處。

“他需要挑戰(zhàn)的地方，是對股權(quán)交易的認(rèn)可程度，我們實(shí)踐下來，基本快要售謦了，我們發(fā)現(xiàn)中國的消費(fèi)者學(xué)習(xí)能力是非常強(qiáng)的，雖然不是市場上典型的交易方式，但是經(jīng)過我們給客戶的疏導(dǎo)，基本都認(rèn)可了這個(gè)方式。”方旭東稱，“最關(guān)鍵的是我們幫客戶把他買完以后退出的方案都設(shè)計(jì)好，未來不管是股權(quán)退出還是等三年以后資產(chǎn)退出，退出的方式，涉及的稅費(fèi)，客戶的回報(bào)都算清楚。所以客戶就打消了股權(quán)交易的顧慮?！?/p>

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)場|方旭東:中國的消費(fèi)者學(xué)習(xí)能力是非常強(qiáng)的