10月29日晚間，中南建設(shè)（000961.SZ）公布了2021年三季度報(bào)告，公司第三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入226.0億元，同比增長(zhǎng)39.8%；1-9月整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入610.8億元，同比增長(zhǎng)33.2%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)27.7億元，同比下降25.0%。與此同時(shí)，中南建設(shè)降杠桿舉措繼續(xù)取得成效：報(bào)告期末凈負(fù)債率77.61%，比上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn)；一年以?xún)?nèi)到期的有息負(fù)債占全部有息負(fù)債的26.10%，比值較上半年末下降1.13個(gè)百分點(diǎn)，三季度末公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也持續(xù)保持正值。

目前，各上市房企三季報(bào)大都已披露完成，行業(yè)業(yè)績(jī)普遍承壓，中南建設(shè)作為曾經(jīng)高增長(zhǎng)房企的代表，壓力也無(wú)疑是明顯的。不過(guò)從公司不斷優(yōu)化的三道紅線(xiàn)指標(biāo)和合理配速的投資情況來(lái)看，其正在履行長(zhǎng)期主義的承諾，不斷提升安全邊際，為持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)留出了空間。

三道紅線(xiàn)指標(biāo)改善強(qiáng)化安全邊際

短期無(wú)美元債償還壓力

安全、安全、還是安全。前有房企理財(cái)產(chǎn)品爆雷、后有美元票據(jù)違約引發(fā)房企調(diào)級(jí)潮，對(duì)當(dāng)下的房企而言，能否保持安全邊際是行業(yè)和市場(chǎng)最為關(guān)注的問(wèn)題。而從中南建設(shè)的三季報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，其財(cái)務(wù)穩(wěn)健度正在繼續(xù)提升。

三季度末，公司有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）637.3億元，比上半年末進(jìn)一步減少130.3億元，與年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模比值進(jìn)一步降低。其中一年以?xún)?nèi)到期的各類(lèi)有息負(fù)債166.4億元，占全部有息負(fù)債的26.10%，比值較上半年末下降1.13個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)短期結(jié)構(gòu)更加均衡。與此同時(shí)，三季度末公司貨幣資金230.4億元，是一年以?xún)?nèi)到期的各類(lèi)有息負(fù)債的1.39倍。扣除截止期末，使用受到限制的資金51.0億元后的現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個(gè)百分點(diǎn)。

另外，公司的負(fù)債率持續(xù)降低，三季度末，凈負(fù)債率為77.61%，比上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn)。公司總體負(fù)債里實(shí)際收到的現(xiàn)金，基本沒(méi)有償付風(fēng)險(xiǎn)的合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅合計(jì)1342.4億元，占公司全部負(fù)債的44.97%，剔除有關(guān)負(fù)債之后的負(fù)債率為46.81%，比上半年末下降4.64個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)保持絕對(duì)低位。

目前來(lái)看，中南建設(shè)短期需償還的有息負(fù)債壓力有限，其中2021年第四季度，其境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元，無(wú)到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。整體來(lái)說(shuō)，公司三道紅線(xiàn)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，負(fù)債規(guī)模和短期還款壓力較小，實(shí)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比增95%

已售未結(jié)資源奠定增長(zhǎng)基礎(chǔ)

在債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的同時(shí)，中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也繼續(xù)向好。三季報(bào)顯示，今年1~9月，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1122.85億元，同比增長(zhǎng)95%。三季度末，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~13.9億元，已連續(xù)四年保持正值。

在當(dāng)下外部融資渠道收縮的背景下，內(nèi)生融資渠道重要性持續(xù)凸顯，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的價(jià)值也愈發(fā)受到重視，中南建設(shè)能夠保持良好的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況無(wú)疑是其安全邊際的強(qiáng)大支撐。

從產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)看，1~9月中南建設(shè)合同銷(xiāo)售金額1536.8億元，銷(xiāo)售面積1117.0萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)7.4%和4.3%，平均銷(xiāo)售價(jià)格13759元/平方米，在當(dāng)前形勢(shì)下，能夠繼續(xù)保持增長(zhǎng)，且售價(jià)與今年上半年基本持平，已經(jīng)頗為不易。盡管前三季度綜合毛利率比上半年下降0.84個(gè)百分點(diǎn)，但如前所述，在行業(yè)震蕩時(shí)刻，穩(wěn)定蓋過(guò)一切，保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售狀況、較低風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，才能為后續(xù)增長(zhǎng)打下地基。

在長(zhǎng)期主義的思維下，中南建設(shè)堅(jiān)持“緊土儲(chǔ)”戰(zhàn)略，在拿地方面保持了克制，投資上也更加審慎。今年前三季度，公司累計(jì)新增項(xiàng)目47個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)793.4萬(wàn)平方米，地價(jià)總額319.6億元，與銷(xiāo)售金額的比值20.8%。新增項(xiàng)目平均地價(jià)約4,028元/平方米，比去年同期下降約17.0%?？梢钥闯觯竞侠砼渌?，繼續(xù)控制投資風(fēng)險(xiǎn)，以保障后續(xù)利潤(rùn)空間。

而在保持安全邊際的同時(shí)，中南建設(shè)也在恰當(dāng)處積極主動(dòng)作為。截止2021年9月底，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在建和未開(kāi)工項(xiàng)目509個(gè)，在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)3103萬(wàn)平方米，未開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1476萬(wàn)平方米，可竣工資源總面積4579萬(wàn)平方米，為后續(xù)業(yè)績(jī)提供了支撐。公司表示，隨著四季度市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)投資機(jī)會(huì)將增加。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，有券商研報(bào)認(rèn)為行業(yè)短期內(nèi)將延續(xù)降溫，在此期間，不少房企可能還會(huì)繼續(xù)經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”。而中南建設(shè)在主動(dòng)控制步伐、有效作為的同時(shí)，能保持安全能力，就有望在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)充分暴露后，“剩者為王”的市場(chǎng)格局里，贏得長(zhǎng)期增量。

關(guān)鍵詞： 中南建設(shè)Q3營(yíng)收同比增39 8% 安全邊際持續(xù)強(qiáng)化