10月28日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司披露2021年第三季度報告。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱報告獲悉，報告期內(nèi)，萬科營業(yè)收入1043.7億元，同比增長9.7%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比減少23.3%。今年前三季度，萬科累計營業(yè)收入2714.9億元，同比增長12.4%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。

1-9月，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個百分點。

可以看出，萬科最新交的這份“成績單”依舊不太好看。無論是單獨第三季度還是全年的業(yè)績，都出現(xiàn)了只增加營業(yè)收入而不增加利潤的情況。

此前于中期業(yè)績會上，萬科管理層曾指出，導(dǎo)致公司凈利潤下滑主要有三方面原因：一是銷售規(guī)模增長有限；二是毛利率下降稍快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)所帶來的“回饋”不足。

市場降溫

在報告中，萬科對第三季度房地產(chǎn)市場情況做出介紹：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，全國商品房市場成交速度明顯放緩。商品房銷售面積和金額增速較上半年分別回落16.4個和22.3個百分點。其中第三季度全國商品房銷售面積同比下降12.5%，銷售金額同比下降14.1%。

觀點指數(shù)報告亦指出，去年下半年銷售基數(shù)較高，而今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，銀行提高房貸利率和控制按揭額度，買房需求減少；集中供地政策導(dǎo)致年內(nèi)供地節(jié)奏變緩。在商品房供給和需求走弱的前提下，預(yù)期銷售市場將繼續(xù)保持下行趨勢。

這一點在萬科身上體現(xiàn)得尤為明顯，第三季度，該集團房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。前三季度，則累計實現(xiàn)合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。

另一家頭部房企保利發(fā)展也在今晚發(fā)布季報，前三季度，累計實現(xiàn)簽約金額4102.32億元，簽約面積2543.73萬平方米，分別同比增長11.66%和4.08%。

盡管保利發(fā)展的增長并不算多，但一方上升與一方下降形成鮮明對比，對于萬科而言，如何提高銷售成了亟待解決的問題。

毛利率方面，萬科于公告指出，下滑主要與近年來地價占房價比例提高有關(guān)。

有分析指出，以房企一般買地到結(jié)算平均3年的周期來看，萬科現(xiàn)在結(jié)算是應(yīng)該是2018年的高價地。在逐漸結(jié)算完畢后，2021年下半年的毛利率將會收窄跌幅，甚至可以期待出現(xiàn)小幅度回彈。

發(fā)展中的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)

在中期業(yè)績會上，萬科主席郁亮曾提出，萬科今年要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展。具體含義是從開發(fā)為主，轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。

根據(jù)萬科季報顯示，前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻營業(yè)收入2370.4億元，占總收入的87.34%，其余業(yè)務(wù)收入僅占12.66%。目前來看，萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)還處于發(fā)展階段。

10月22日，在萬科于上海舉辦的媒體交流會上，郁亮表示，在商業(yè)、公寓業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，養(yǎng)老業(yè)務(wù)則還在摸索階段。

季報對萬科轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的發(fā)展情況進行了披露：期內(nèi)，萬物云武漢遠程運營中心于7月1日正式落成并啟用；集團租賃住宅業(yè)務(wù)“泊寓”在廈門、西安、上海、寧波、成都、濟南、深圳等城市新增開業(yè)3400間；在杭州、蘇州、寧波新開業(yè)3個物流倉儲項目；集團（含印力集團）新開業(yè)商業(yè)項目32.6萬平方米。杭州匯德隆奧體印象城9月底開業(yè)，實現(xiàn)招商率99%、開業(yè)率97%。

或許是表明發(fā)展轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的態(tài)度，在三季報發(fā)布后，萬科又發(fā)布一則公告，據(jù)公告，萬科董事會決議向股東大會申請授權(quán)在不超過300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具。

據(jù)悉，預(yù)計發(fā)行直接債務(wù)融資工具的募集資金將用于滿足萬科生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項目）等用途。

從三季報來看，萬科財務(wù)、資金狀況較好。截至9月底，凈負(fù)債率為31.9%；持有貨幣資金1471.1億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和782.9億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為13.6%，且有息負(fù)債中70.6%為長期負(fù)債。

良好的財務(wù)狀況給予了萬科更多的選擇機會，多次被提問錢會花在哪里的萬科，終于顯露出一些巨輪的航向。

關(guān)鍵詞： 萬科三季報：凈利持續(xù)下滑與轉(zhuǎn)型加速