近日，正在認(rèn)購期的上海南山虹橋領(lǐng)峯被曝出房貸限額一事，引發(fā)市場熱議。

10月28日上午10點，上海嘉定公眾號旗下“嘉視頻JCMC”視頻直播間里，嘉定區(qū)住房保障及房屋管理局局長沈浩平正在做客“我愛我嘉”2021民生系列訪談。直播間下方卻涌現(xiàn)多個投訴“南山虹橋領(lǐng)峯卡剛需客戶首付，請局長做主”的彈幕。

對此，有購房者向《國際金融報》記者表示，南山虹橋領(lǐng)峯項目在認(rèn)購期間，將首套房首付比例最高提至七成，貸款額度僅三成，開發(fā)商在有意篩選全款或七成首付的客戶，如不同意這一貸款政策則無法進行認(rèn)購。

但按照上海市購房政策，上海首套房的首付比例為3.5成，二套房為七成。

且據(jù)《國際金融報》記者了解，該項目一期推盤時也曾因付款比例、貸款額度的問題被官方通報，彼時開發(fā)商承諾的一定合規(guī)處理如今看來卻像是一紙空談。

首套房首付七成

“3家合作銀行不看流水、收入證明，直接告知我們額度不足只能貸款三成，相當(dāng)于首付比例要提高到七成，這對于首套3.5成首付比例都需要湊錢的剛需購房者而言，無疑是直接關(guān)上了購房大門?！鼻巴仙胶鐦蝾I(lǐng)峯認(rèn)購的華女士（化名）對此很是無奈。

據(jù)了解，華女士認(rèn)購的是上海嘉定江橋板塊的南山虹橋領(lǐng)峯二期（備案名“南山鑫苑”），項目距離軌交14號線約250米，屬于標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，此次為二期供應(yīng)，推出了70-130㎡的3-4房，共350套，取證單價為5.75萬元/㎡，總價段在388萬-750萬元間。

項目認(rèn)購時間為10月24日-10月30日，提前做好功課的華女士與愛人一同在認(rèn)購首日前去交錢。二人看中一套96㎡的3房戶型，按均價計算總價約552萬元，并提前準(zhǔn)備了3.5成首套房首付款，即約193萬元，其中含認(rèn)購金109萬元。

令他們沒想到的是，這筆錢款交的并不順利。認(rèn)購表上，“銀行審核”被提前至第一環(huán)節(jié)，必須在銀行審核簽字之后，才能進行后續(xù)的初審、明源錄入、財務(wù)審核、打單（前置查詢）、終審等環(huán)節(jié)。

但南山虹橋領(lǐng)峯合作的中國銀行(行情601988,診股)（港股03988）（徐匯支行）、上海銀行(行情601229,診股)（閔行支行）和工商銀行(行情601398,診股)（港股01398）（嘉定支行）3家銀行均告知購房者銀行貸款額度不足，分別可以接受首付七成、七成、五成，即僅能貸三成、三成、五成。

這也意味著，華女士夫婦必須將首付款提高到276萬元甚至386.4萬元才有可能拿到貸款。

迫于資金壓力，華女士夫婦選擇放棄在當(dāng)日認(rèn)購。值得一提的是，二人的月稅后收入達(dá)到4.6萬（不含年終獎），屬于資金流水和社保均符合相關(guān)要求的客戶。

同時，還有多名購房者反應(yīng)，“無論流水多少，額度都很難超過250萬元?！背鲇趯椖康恼J(rèn)可，有部分客群只能答應(yīng)貸三成、約180萬-220萬額度（含公積金貸款），才完成了認(rèn)購。

南山項目卡額度一事并不常見，同為第五批供應(yīng)且即將認(rèn)購的華發(fā)四季半島已向購房者反饋，“貸款額度很充足”。

對此，記者向房產(chǎn)律師咨詢得知，“開發(fā)商可能是想盡可能多的回籠資金，如果首付給的高，開發(fā)商就能更早地拿到更多回款。”也有律師提出，可能是因為銀行不看好該樓盤，經(jīng)評估后對樓盤給出的貸款額度不高所致。

屢教不改？

南山虹橋領(lǐng)峯的“卡貸款額度”的操作并非首次，此前該項目也曾因貸款問題被官方點名。

今年4月30日，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告稱，接群眾投訴反映，靜安福新名苑（推廣名：龍盛福新里），浦東海富城市花園，嘉定云上名?。ㄍ茝V名：保利云上·澄光），南山虹橋領(lǐng)峯四個樓盤存在違反認(rèn)購規(guī)則等行為。其中福新名苑樓盤已認(rèn)購公示。相關(guān)區(qū)房管部門正在調(diào)查核實，調(diào)查核實整改期間，暫停福新名苑樓盤認(rèn)購。

5月1日，南山虹橋領(lǐng)峯官方微信作出回應(yīng)，稱項目銷售人員在接待過程中就銀行相關(guān)政策的轉(zhuǎn)述說明存在言語不慎的問題，使當(dāng)事客戶對貸款政策產(chǎn)生了誤解。同時承諾該項目一定按照政策規(guī)定執(zhí)行，保障每一位購房客戶的合法權(quán)益。

《國際金融報》記者找到了上海電視臺新聞綜合頻道《新聞坊》針對此事的報道，其指出保利云上澄光和南山虹橋領(lǐng)峯，作為嘉定的剛需盤，這兩者的貸款客戶相對較多，但銷售也都暗示了貸款尾款到賬期及相應(yīng)的違約責(zé)任。同時，南山虹橋領(lǐng)峯銷售員表明，銀行都收緊，不要貸太多。

彼時便有律師指出，開發(fā)商的這種做法，雖然沒有明顯違法行為，但顯然與“滬十條”保障無房自住的剛需兼顧合理改善需求的初衷相違背。對于剛需及改善型需求者而言，大多數(shù)需要銀行貸款助力買房。

如今看來，南山虹橋領(lǐng)峯并未吸取上一次的教訓(xùn)后，此次仍選擇了“貸款額度不足”的理由。

記者致電上海工商銀行負(fù)責(zé)房貸方面的工作人員了解到，最終的貸款比例需要開發(fā)商與銀行協(xié)商溝通，開發(fā)商希望銀行貸款何時到賬，銀行也需要看在這個時間內(nèi)能夠給到多少資金，每個樓盤及每家支行的情況都是不一樣的。

換言之，如果南山虹橋領(lǐng)峯拿到10億元的貸款額度，350套房源平均每套額度約285.7萬元，以一套100㎡總價580萬元的房子為例，若一位首套房購房者支付首付比例3.5成，則需要貸款377萬元，此時這一套房子就會出現(xiàn)91.3萬元的額度缺口，這個缺口按南山虹橋領(lǐng)峯的口徑則將由購房者作為首付補上。

變相拔高首付明顯與此前官方發(fā)聲存在出入。10月21日，銀保監(jiān)會管理層表態(tài)，要“保障好剛需群體信貸需求”，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

對于南山虹橋領(lǐng)峯的不合理操作，大批購房者轉(zhuǎn)而向房管局、銀保監(jiān)會等相關(guān)部門投訴，也出現(xiàn)了沈浩平直播間內(nèi)投訴彈幕不斷的情況。

由于投訴彈幕過多，直播間管理員回復(fù)稱，目前房管局部門已經(jīng)約談開發(fā)商，責(zé)令開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照相關(guān)政策執(zhí)行，首套房首付35%，二套房首付70%。

據(jù)記者了解到的最新情況，該樓盤貸款額度已有所松動，“多的貸到了330萬元，但仍未達(dá)到6.5成”。

賣房增收

項目熱度高、不愁賣是南山虹橋領(lǐng)峯“篩選客戶”的自信來源。

經(jīng)歷了點名批評、發(fā)公告“認(rèn)錯”后，該項目首次開盤仍然熱度不減。

2021年7月，南山虹橋領(lǐng)峯首次開盤推出348套房源，均價5.75萬元/㎡，彼時項目頗受市場追捧，共收獲813組客戶認(rèn)購，按照1.3的入圍比例確定462組客戶參與搖號，最低入圍分為58.36分。截至10月28日，該項目一期銷售狀態(tài)顯示“售完”，且已完成348套房源簽約。

這也意味著，此前有351人無緣進入搖號階段，這批意向客戶甚至可以完全覆蓋二期供應(yīng)的350套房源。

于開發(fā)商而言，要求更高的首付比例則意味著能收到更多的現(xiàn)金，無需再等銀行放貸周期。

據(jù)了解，南山虹橋領(lǐng)峯由南山地產(chǎn)開發(fā)，已于今年3月開工，但截至6月底，該項目完工進度、竣工面積均為0，累計投資總金額卻已達(dá)31.4億元。

據(jù)其母公司南山控股(行情002314,診股)半年報披露，南山地產(chǎn)上半年實現(xiàn)全口徑銷售額67.3億元，同比增長258%；權(quán)益銷售金額55.8億元，同比增長197%。同期，其新增蘇州、武漢、東莞、成都等地共6宗地塊，合計新增土地儲備面積26.3萬平方米，同比增加92%，總權(quán)益地價為44億元，權(quán)益拿地銷售比已達(dá)78.85%。

同時，房地產(chǎn)作為南山控股的支撐性業(yè)務(wù)，為其貢獻(xiàn)了近七成收入。

2021年上半年，南山控股實現(xiàn)營業(yè)收入41億元，同比增長170.33%，主要是受本期房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算面積增加所致，其有28.1億元的收入來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占比達(dá)68.63%；同期公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為49.5億元，而去年同期為-32.12億元，同比增加254.09%，也主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款增加所致。

關(guān)鍵詞： 上海南山虹橋領(lǐng)峯