10月15日，世茂股份（600823.SH）公告稱，中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)同意世茂股份向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值總額不超過66.38億元公司債券的注冊(cè)申請(qǐng)。

同時(shí)，該批復(fù)自同意注冊(cè)之日起24個(gè)月內(nèi)有效，世茂股份在注冊(cè)有效期內(nèi)可以分期發(fā)行公司債券。

世茂股份9月26日在上交所披露募集說明書（注冊(cè)稿）顯示，該筆公司債擬用于償還其存量公司債券，共7筆，當(dāng)前余額合計(jì)75億元，償還利息為3.1億元。

第一財(cái)經(jīng)記者查閱，這是2021年7月份以來，上市房企擬發(fā)行規(guī)模最大的一筆公司債券。不過，這一發(fā)行規(guī)模較世茂股份原本的發(fā)行規(guī)模實(shí)則有所縮水。

8月20日，世茂股份披露的申報(bào)稿顯示，其“向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)不超過人民幣79億元（含人民幣79億元）的公司債券發(fā)行額度”，擬償還7筆債券本息共計(jì)79.09億元。

事實(shí)上，此前同樣出現(xiàn)過發(fā)行規(guī)?？s減的情況。

今年2月份時(shí)，雅居樂曾有一筆擬發(fā)行金額高達(dá)70億元的小公募債在上交所注冊(cè)生效。但該筆債券在2020年12月中旬首次獲得受理時(shí)，其披露的發(fā)行額度為“不超過82.47億元（含82.47億元）”。相較而言，最高發(fā)行額度減少了12.47億元。

這一變化源于上交所的一則規(guī)定。

據(jù)2月份上交所對(duì)雅居樂該筆債券給出的審核反饋意見要求，“請(qǐng)發(fā)行人對(duì)照《上海證券交易所公司債券發(fā)行上市審核規(guī)則適用指引第1號(hào)――申請(qǐng)文件及編制》說明本次債券募集資金規(guī)模和用途是否符合上述文件附件4的相關(guān)要求。”

而上述指引中提及，“2020年8月10日（含）之后獲受理的住宅地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，申報(bào)發(fā)行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券本息規(guī)模的85%”。

由此，雅居樂方面在審核意見反饋回復(fù)中表示，由于上述規(guī)定，“本次債券申報(bào)發(fā)行額度已修改為不超過人民幣70.00億元（含70.00億元）。截至2020年9月末，發(fā)行人及控股股東到期及回售公司債券本息規(guī)模合計(jì)為82.47億元，按照85%計(jì)算，本次債券申報(bào)發(fā)行額度不得超過70.10億元?！?/p>

今年以來，電建地產(chǎn)、海倫堡等公司在上交所、深交所提交的申請(qǐng)都曾出現(xiàn)過同樣的變動(dòng)。

盡管世茂股份的此次變動(dòng)并未有直接相關(guān)的意見披露，但其66.38億元的發(fā)行規(guī)模，也正是其預(yù)計(jì)償還到期債券本息78.1億元的約85%。

公開信息顯示，上交所的上述指引于2020年11月發(fā)布；而在此之前的8月中旬，也正是“三道紅線”實(shí)施的節(jié)點(diǎn)。此后，房企融資規(guī)模的下降有目共睹。

中信建投研報(bào)數(shù)據(jù)，2021年1-9月，房企公司債發(fā)行規(guī)模震蕩下行，1月份時(shí)，發(fā)行規(guī)模超350億元；9月份時(shí)，則共發(fā)行13只公司債，發(fā)行規(guī)模僅為172億元，同比下降54.0%，環(huán)比下降29.7%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模55億元，環(huán)比下降41.9%；非上市房企發(fā)行規(guī)模約為117億元，環(huán)比下降22.0%。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)，2021年前三季度發(fā)債規(guī)模占比2020年全年發(fā)債規(guī)模約63%。

同時(shí)，2021年第三季度境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3552億元，同比增加9.1%；自2020年四季度后，受金融側(cè)監(jiān)管影響，新增發(fā)債規(guī)模長(zhǎng)期低于到期債務(wù)規(guī)模，連續(xù)4個(gè)季度新增發(fā)債凈額為負(fù)。

事實(shí)上，受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)與調(diào)控監(jiān)管政策的雙重影響，資本市場(chǎng)悲觀情緒發(fā)酵，導(dǎo)致2021年前三季度房企側(cè)發(fā)債走低。某Top10房企內(nèi)部人士向記者表示，“當(dāng)前多個(gè)領(lǐng)域的資本市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，風(fēng)聲鶴唳、超級(jí)過敏。”

不過，相較于境外市場(chǎng)的頻繁波動(dòng)，2021年以來，境內(nèi)貨幣政策穩(wěn)定中性，債市整體保持低位穩(wěn)定。房企仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導(dǎo)，前三季度境內(nèi)發(fā)債約5319億元，雖同比下降12%，但占整體規(guī)模約69%，為近五年內(nèi)最高占比。

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