“房托”緊箍咒生效 7月房地產(chǎn)信托規(guī)模環(huán)比降4成

“房托”緊箍咒逐漸開(kāi)始起效，根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，七月房地產(chǎn)集合信托規(guī)模為485.35億環(huán)比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

七月房地產(chǎn)信托規(guī)模占整個(gè)信托規(guī)模的42.6%，相比六月時(shí)的49.19%，下降了近7個(gè)百分點(diǎn)。

7月收益規(guī)模雙降

根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)，截止到7月28日數(shù)據(jù)，近5個(gè)月(3月-7月)房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模分別是：952.25億元、889.9億元、903.89億元、1084.51億元、655.78億元;成立規(guī)模分別為：788.99億元、645.16億元、713.14億元、716.51億元、485.35億元。從發(fā)行規(guī)模來(lái)看，7月份集合房地產(chǎn)信托環(huán)比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

用益信托研究員帥國(guó)讓告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模大幅下降，表明受近期嚴(yán)監(jiān)管影響(如23號(hào)文及部分信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)窗口指導(dǎo))。信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局顯著放緩，事實(shí)上穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要還是防止金融風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)帥國(guó)讓也表示，由于數(shù)據(jù)信息有一定的滯后性加上相差3個(gè)工作日，實(shí)際上下降程度可能沒(méi)有這么大，但下降的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

另外，數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，七月房地產(chǎn)信托規(guī)模占整個(gè)信托規(guī)模的42.6%，相比六月時(shí)的49.19%，下降了近7個(gè)百分點(diǎn)。

信托的收益也在不斷下降，據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，截至上周，剛成立的集合信托產(chǎn)品平均年化收益率為7.98%，已連續(xù)三周維持在8%以下。7月的整體收益率是8.29%，相比6月的8.3%，也出現(xiàn)微幅下降。

帥國(guó)讓認(rèn)為主要是受到市場(chǎng)和監(jiān)管的雙重影響，但積極的財(cái)政政策和重視發(fā)展直接融資市場(chǎng)也為社會(huì)總體融資成本的下降提供了更多空間。 不過(guò)。盡管2019年的金融市場(chǎng)政策和環(huán)境更加寬松和改善，但并不能很快從根本上改變我國(guó)當(dāng)前金融體系的結(jié)構(gòu)性矛盾。信托依然是我國(guó)金融體系的重要補(bǔ)充，是一些企業(yè)不可或缺的融資渠道。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，信托的融資成本是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。

高溢價(jià)拿地意愿將降低

2019年上半年房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，二線城市、三線城市的成交土地溢價(jià)率再度走高，尤其是5月初時(shí)，三線城市的溢價(jià)率曾高達(dá)45%。但是高溢價(jià)率有悖于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。

高溢價(jià)率的背后是房企加杠桿。房企作為資金密集型企業(yè)，主要的加杠桿融資需求集中在其滿足“432要求”之前，無(wú)法獲得銀行支持。信托資金成本較高，但用途靈活、操作模式多樣，恰好滿足了房企加杠桿的需求。因此，信托投向房地產(chǎn)行業(yè)的余額占比逐季走高。

光大證券張旭表示，對(duì)信托房地產(chǎn)融資調(diào)控加碼，嚴(yán)格執(zhí)行“控增量”和“432要求”。銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分信托公司開(kāi)展了約談警示，要求將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平，且對(duì)部分信托公司提出2019年三季度房地產(chǎn)信托規(guī)模較二季度“零新增”的自我約束建議。“零新增”意味著，在舊項(xiàng)目完成、相應(yīng)的信托規(guī)模得以釋放之后，信托公司方能開(kāi)展新業(yè)務(wù)。

張旭認(rèn)為，從政策的力度上看，相較于近幾年的調(diào)控，近期對(duì)信托的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)管控更為嚴(yán)厲。

所謂“432”：“4”是指該項(xiàng)目在信托項(xiàng)目發(fā)行時(shí)需要保證至少?lài)?guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證齊全;“3”是該地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的總資金中必須至少有30%的資金來(lái)自于融資方;“2”是該地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的融資方至少擁有二級(jí)以上(包括二級(jí))的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

民生證券楊柳判斷，涉房信托收緊，更多是心理影響。從房企資金來(lái)源來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源絕大部分來(lái)源于銷(xiāo)售回款，有息融資僅占較小比例，而其中信托融資所占比例更小。即便地產(chǎn)信托被一刀切全部停止，也只影響房企資金來(lái)源的7%，有息融資的16%;而如果只按照現(xiàn)在監(jiān)管的余額規(guī)?？刂坪徒箙⑴c前融要求的話，實(shí)際影響將更小。從對(duì)地產(chǎn)投資增速來(lái)看，信托新政或?qū)?dǎo)致全年地產(chǎn)投資增速下降約2.35個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)隨著各路涉房資金被套上“緊箍咒”，房企高溢價(jià)拿地的意愿將被打擊，2019年6月以來(lái)，土地溢價(jià)率已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)這種回落的趨勢(shì)將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。

關(guān)鍵詞： 房托